京城(2524)在做什麼？公司業務介紹2026

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一、公司基本資料

• 京城(股票代號2524)為上市公司，屬於營建股產業。公司全名為京城建設股份有限公司，簡稱京城。
• 公司成立於1985年，於1995年在台灣證券交易所掛牌交易，掛牌至今已逾30年，為營建股中歷史悠久的公司之一。
• 現任董事長為蔡天贊，實收資本額約36.8億元，目前市值約180億元，顯示其在資本市場的重要性。
• 根據公開資訊，公司主要經營住宅及商業大樓開發、不動產租賃及相關營建業務。
• 公司總部位於高雄市左營區，員工總數約120人，主要營運據點集中於高雄與台南，並設有業務與工務部門。
• 近期重大發展包括於2024年推出總銷逾百億元的「京城天贊」及「京城鉅誕」等指標建案，並積極參與高雄捷運聯開案。

丁、主要產品與服務

• 核心業務為住宅大樓開發，產品線涵蓋首購型2-3房、換屋型3-4房及豪宅產品，滿足不同客層需求，每年穩定推案2-3案。
• 商業不動產開發方面，公司推出商辦大樓與店面產品，例如「京城企業總部大樓」，並保留部分樓層作為長期收租，創造穩定現金流。
• 近年跨足廠辦與物流倉儲開發，因應台商回流與科技業設廠需求，於台南與高雄工業區推出客製化廠辦，營收占比約15%。
• 營收組合以住宅銷售為主，約占總營收75%，商業不動產與廠辦約占20%，租賃收入約占5%。公司持續提高租賃占比以平滑景氣波動。
• 研發投入主要集中於綠建築與智慧宅設計，採用節能建材與智慧門禁系統，提升產品附加價值，並符合政府新建物節能規範。
• 生產流程特點為從土地取得、規劃設計、營造施工到售後服務一條龍整合，有效控制成本與品質，平均建案工期約3-4年。

丂、市場地位與競爭優勢

• 京城為高雄地區營建業前三大品牌，市占率約5%，與國泰建設、興富發等並列區域領導者，尤其在高雄美術館特區及農十六特區推案密集。
• 競爭優勢之一為土地庫存充足，截至2024年底持有逾5萬坪建地，多數位於高雄與台南精華地段，土地成本相對低廉，毛利率優於同業。
• 品牌知名度高，深耕南台灣逾30年，累積超過1.5萬戶交屋經驗，客戶忠誠度與口碑良好，老客戶回購率約20%。
• 同業競爭格局中，京城避開與大型建商在北部市場的激烈競爭，專注於區域深耕，並與在地營造廠、代銷公司建立長期合作關係。
• 進入障礙來自於土地取得難度高，京城憑藉早期布局與人脈，掌握稀有地段，新進業者難以複製其土地庫存優勢。
• 公司財務結構穩健，負債比約55%，低於產業平均，且無高額海外投資，風險控管能力佳，有助於抵禦景氣下行。

七、營運表現與財務概況

• 京城近年的營運表現參考下方財務表格。2024年合併營收約85億元，年增逾30%，主要受惠於台積電設廠帶動的房市熱潮。
• 近期營運亮點包括2024年EPS達約4.5元，創近十年新高；毛利率維持在35%以上，優於同業平均水準，反映土地成本優勢。
• 配息政策穩定，近三年現金股利發放率約60-70%，2024年擬配發3元現金股利，殖利率約4%，吸引長期投資人。
• 股價表現方面，2024年股價區間約在35-55元之間，2025年初隨大盤回檔修正，目前股價約40元，本益比約9倍。
• 重要子公司包括京城銀(股票代號2809)持股約5%，以及數家專案公司，主要用於個別建案開發，無重大轉投資虧損。

丄、未來展望與發展策略

• 展望未來，京城的發展策略包括持續深耕南台灣市場，並擴大台南推案比重，預計2025-2026年在台南推出總銷逾150億元的建案。
• 產業趨勢方面，南台灣受惠於半導體產業聚落成形，人口與就業機會增加，住房需求穩定，京城作為區域龍頭將直接受益。
• 新產品布局方面，公司計劃增加商辦與廠辦開發比例，目標在2027年將非住宅營收占比提升至30%，以分散住宅市場風險。
• 資本支出方面，2025年預計投入約50億元購置土地與支付營建成本，資金來源以自有資金及銀行聯貸為主，無增資計畫。
• 潛在風險包括政府打炒房政策、利率走升及營建成本上漲，可能壓縮獲利空間；公司將透過成本控管與產品差異化來因應。

六、常見問與答