房貸試算：本息平均 vs 本金平均攤還

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一、什麼是「本息平均攤還」？

「本息平均攤還」是台灣銀行房貸最常見的還款方式，特色是每個月繳納的「本金＋利息」總額固定不變。銀行會將貸款總額與總利息加總後，平均分攤到每一期（通常為月繳）。

換句話說，在整個還款期間，您的月付金額從頭到尾都一樣，方便家庭預算規劃。但要注意的是，雖然每月總繳金額相同，但其中的「本金」與「利息」比例會隨時間變化：前期利息佔比較高、本金佔比較低；後期則相反，本金佔比逐漸升高。

這種方式對於收入穩定、不希望月付金額變動的購屋者來說，非常具有吸引力。

二、什麼是「本金平均攤還」？

「本金平均攤還」則是完全不同的邏輯：每個月償還「固定的本金金額」，而利息則根據剩餘本金逐月計算。由於本金每月減少，利息也隨之降低，因此月付金額會呈現「前期高、後期低」的遞減趨勢。

舉例來說，若貸款 1,000 萬元、分 30 年（360 期）還款，每月本金就是 1,000 萬 ÷ 360 ≈ 27,778 元。第一個月利息最多，月付總額最高；最後一期利息極低，月付金額接近本金部分。

這種方式適合目前收入較高、或預期未來收入可能減少（如接近退休）的族群，因為前期有能力負擔較高月付，後期壓力則逐漸減輕。

三、兩者比較：金額、利息與總負擔

為了讓您一目瞭然，以下整理兩張比較表格，分別從「每月還款特性」與「利息總支出」進行對比。

從上表可以看出，本金平均攤還的總利息支出明顯低於本息平均攤還，貸款金額越大、年限越長，利息差距越顯著。

四、實例試算：1,000 萬房貸 30 年

我們以實際數字來讓您更有感。假設貸款 1,000 萬元，年利率 2.5%，貸款期間 30 年（360 期），分別計算兩種方式的月付變化：

本息平均攤還：

• 每月固定繳款：約 39,513 元
• 總利息支出：約 4,224,680 元
• 第一個月利息：約 20,833 元，本金：約 18,680 元
• 最後一期利息：約 82 元，本金：約 39,431 元

本金平均攤還：

• 每月固定本金：27,778 元
• 第一個月總繳款：27,778 + 20,833 = 48,611 元
• 最後一期總繳款：27,778 + 69 = 27,847 元
• 總利息支出：約 3,760,417 元

從這個例子可以清楚看到：本金平均攤還第一個月比本息平均多繳約 9,098 元，但隨著時間拉長，差距逐漸縮小，最後反而少繳約 11,666 元。而且總利息節省了約 46.4 萬元，相當於一筆不小的資金。

五、總結：我該怎麼選？

選擇哪一種攤還方式，沒有標準答案，關鍵在於您對未來現金流的預期與風險承受能力。以下提供幾點思考方向：

• 若您收入穩定、不喜歡變動：本息平均攤還讓您每月支出固定，方便管理家庭預算，雖然總利息較高，但換取了心理上的安定感。
• 若您目前收入較高，或預期未來收入會成長：本金平均攤還前期壓力雖大，但總利息成本更低，長期來看能省下一筆可觀的利息支出。
• 若您計畫短期內換屋或提前還款：本金平均攤還因為前期償還較多本金，累積的權益較快，對於短期持有者可能更有利。
• 若您對利率走勢有疑慮：在利率上升環境中，本金平均攤還因為利息總額較低，受到的衝擊相對較小。

最後提醒：無論選擇哪一種方式，都建議在簽約前向銀行索取詳細的「還款明細表」，並利用網路上的房貸試算工具實際模擬，才能做出最適合自己的決定。