鼎固-KY(2923)在做什麼？公司業務介紹2026

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一、公司基本資料

• 鼎固-KY(股票代號2923)為台灣證券交易所上市公司，屬於營建股產業，公司全名為鼎固-KY，英文名稱為Dingguo-KY。
• 公司成立於2010年，並於2011年12月30日在台灣證券交易所掛牌交易，為首家以中國大陸房地產開發為主業來台第一上市的營建公司。
• 現任董事長為張洪本，實收資本額約新台幣172.5億元，目前市值約新台幣150億元至200億元區間，顯示其在資本市場具備一定規模。
• 根據公開資訊，公司主要經營業務為中國大陸房地產開發、銷售及租賃，項目涵蓋住宅、商業及辦公大樓，並以「鼎固」品牌進行推廣。
• 公司總部位於台灣台北市，主要營運據點分布於上海、重慶等中國大陸重點城市，員工人數約200至300人，以當地專業團隊為主。
• 近期重大發展包括積極處分非核心資產以優化財務結構，並於2024年完成上海嘉定「鼎固·嘉匯」項目部分交屋，有助於穩定現金流。

丁、主要產品與服務

• 核心業務為中國大陸房地產開發與銷售，主要產品包括住宅大樓、商業辦公大樓及綜合體項目，其中住宅銷售佔營收比重約70%至80%，為主要收入來源。
• 住宅產品以中高端住宅為主，目標客戶為中產階級及改善型購房者，項目設計強調社區規劃與生活機能，如上海浦東「鼎固·御景園」系列。
• 商業及辦公大樓業務包括開發後出售或長期持有出租，例如重慶「鼎固·國際中心」商辦項目，租金收入貢獻穩定現金流，約佔營收10%至15%。
• 公司亦提供物業管理服務，透過旗下物業管理公司對自持項目進行後續運營，提升客戶滿意度與資產價值，但該業務佔比相對較低。
• 研發投入主要體現在產品設計與綠色建築技術，公司與國際建築設計事務所合作，導入節能環保建材，以符合中國大陸綠色建築標準，提升產品競爭力。
• 生產流程從土地取得、規劃設計、施工建設到銷售服務一體化，公司採取「快速周轉」模式，從拿地到預售平均約12至18個月，以加速資金回收。

丂、市場地位與競爭優勢

• 鼎固-KY在中國大陸房地產市場中屬於中型開發商，項目集中於上海及重慶等重點城市，在當地具備一定品牌知名度，但全國市佔率仍低於龍頭企業。
• 競爭優勢之一為母公司豐泰集團的資源支持，豐泰為全球知名鞋業代工廠，資金實力雄厚，使鼎固在土地取得與融資成本上享有較佳條件。
• 公司深耕上海市場逾十年，對當地法規、客戶偏好及供應鏈管理有深入理解，有助於降低開發風險並提升項目去化速度。
• 相較於同業，鼎固-KY的資產負債率控制較佳，近年積極降低有息負債，2024年資產負債率約60%至65%，低於中國房產業平均，財務體質相對穩健。
• 品牌知名度方面，鼎固在台灣資本市場具備獨特性，為少數純中國房產開發的上市標的，吸引特定投資人關注，但中國當地品牌影響力仍待提升。
• 進入障礙主要來自土地取得難度與資金門檻，鼎固憑藉與地方政府長期合作關係，在招拍掛市場中具備一定優勢，但政策調控風險仍是主要挑戰。

七、營運表現與財務概況

• 鼎固-KY近年的營運表現參考下方財務表格，年營收規模約新台幣30億元至80億元，受完工入帳時程影響波動較大，每股盈餘(EPS)參考區間為0.5元至2.5元。
• 近期營運亮點包括2024年上海嘉定項目順利交屋，貢獻營收約新台幣25億元，帶動全年營收年增逾30%，但2025年因缺乏大型完工項目，營收可能回落。
• 挑戰方面，中國房市景氣低迷導致銷售速度放緩，部分項目去化週期延長，加上人民幣匯率波動，對以新台幣計算的財報產生負面影響。
• 配息政策方面，公司過去幾年股利發放率約30%至50%，2024年每股配發現金股利約0.5元，殖利率約2%至3%，屬於穩定配息型。
• 股價表現區間方面，近一年股價約在8元至12元之間波動，本益比約10至15倍，股價淨值比約0.6至0.8倍，顯示市場對其成長性持謹慎態度。
• 重要子公司包括鼎固置業(上海)有限公司及重慶鼎固房地產開發有限公司，為主要營運實體，合計貢獻集團逾90%營收。

丄、未來展望與發展策略

• 展望未來，鼎固-KY的發展策略包括聚焦核心城市、優化資產結構及拓展租賃業務，以因應中國房市結構性調整。
• 公司計劃持續深耕上海及重慶市場，並伺機進入長三角其他二線城市，如蘇州、杭州，以分散區域集中風險，但將謹慎評估土地成本與政策風險。
• 產業趨勢方面，中國政府持續推動「房住不炒」政策，房地產市場從增量開發轉向存量運營，鼎固將增加自持商業物業比重，以獲取穩定租金收益。
• 新產品布局上，公司將加大對城市更新及老舊小區改造項目的投入，此類項目受政策支持，且競爭相對較小，有助於提升毛利率。
• 資本支出方面，預計未來三年每年約新台幣20億元至30億元，主要用於在建項目及新土地儲備，資金來源將以自有資金及銀行借款為主。
• 潛在風險包括中國房市調控政策持續收緊、人民幣貶值壓力、以及部分城市庫存過高導致去化困難，公司需密切關注政策動向並靈活調整策略。

六、常見問與答